Nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario

Sentencia A.P. Las Palmas, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) no derogó el artículo 1.591 del Código Civil, que establece un plazo de 10 años para reclamar contra constructores y promotores cuando aparecen humedades en la construcción
febrero 24, 2016
¿Quién está exento de declarar en un juicio?
octubre 9, 2016

Nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario

Según el Tribunal Supremo, declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario, al considerarse como cláusula abusiva, no se debe abonar interés alguno.

Sobre el tema de la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (también llamados “intereses moratorios“), cuando se declaraba abusiva dicha cláusula, se venían dictando por las Audiencias Provinciales sentencias con resultado distinto. Esta disparidad de criterios, como veremos más adelante, ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en sentencia de 18.02.2016.

Antes de nada recordar que hasta no hace muchos años, era habitual que en las escrituras de hipoteca para adquisición de viviendas se establecieran intereses moratorios del 20 o 25 por ciento anual. Estos intereses venían a penalizar al consumidor (prestatario) en el caso de que no atendiese a su vencimiento el pago de los recibos de hipoteca, es decir, se aplicaban unos intereses altísimos en los supuestos de incumplimiento de las obligaciones de pago asumidadas en la escritura pública.

Estas situaciones de abuso por parte del los Bancos a la hora de fijar el tipo de interés moratorio (“intereses de demora“) se han visto corregidas por distintas sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de la Comunidad Europea (STJUE), que ha venido a sentar una doctrina de amparo en los derechos del consumidor frente a los Bancos, que eran los que imponían unilateralmente estos altos tipos de interés en las escrituras públicas.

IMPORTANTE: Todo este tema de la abusividad de los intereses de demora en préstamos hipotecarios empieza a cambiar con distintos Autos y Sentencias dictadas por el TJUE. De todas estas destacamos la de fecha 21 enero de 2015 que declara que “si el interés de demora es abusivo NO SE PUEDE MODERAR NI RECALCULAR“

Igualmente se ha dictó por el TJUE, Auto de fecha 11 de junio de 2015 en el que vuelve a insistir que declarada abusiva la clausula del interes de demora, “ya no se pueden recalcular los intereses”.

Como antesala de todas estas recientes resoluciones dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, hemos de remontarnos un poco mas hacia atrás, y resaltar por su importancia la dictada en fecha 30 de mayo de 2013, en la que el TJUE ya venía diciendo que:

“declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario (por considerarse cláusula abusiva), el contrato debe subsistir, en principio, sin otra modificación que el resultante de SUPRIMIR DICHA CLÁUSULA ABUSIVA, …“pues si el Juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, debilitaría el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales (Bancos) el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores“.

Nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario

¿Qué consecuencia tiene la declaración de nulidad de los intereses de demora en ese caso?

Consideramos que lo que viene a decir el TJUE, es que declarada la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario por cláusula abusiva, el consumidor (prestario) no debe abonar interés alguno por dicho concepto. Al declararse nula la cláusula de interés moratorio es como si no existiera.

Por tanto, no cabría, que el Juez tenga la facultad de aminorar dichos intereses y establecerlos en unos porcentajes menos gravosos (ejemplo: 3 veces el interés legal del dinero, etc.).

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda suscritos a partir 15 de mayo de 2013:

En esta fecha entró en vigor la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, modificando, entre otros preceptos, el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, dejándolo redactado del siguiente modo: ” Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”.

Es decir, a partir de la fecha de entrada en vigor de la reforma (15-05-2013), el INTERÉS DE DEMORA EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS NO PODRÁ SUPERAR EL LÍMITE DE TRES VECES EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO.

Este interés de demora máximo cuando se firma un préstamo hipotecario (triple del interés legal) es el que vienen fijando las nuevas hipotecas firmadas con posterioridad al 15.05.2013.

¿Qué ocurre con los préstamos hipotecarios anteriores a dicha reforma que contengan intereses de demora más altos y por tanto puedan ser declarados abusivos?

Aquí era donde quería llegar cuando inicié este artículo.

1.- Había un sector de nuestros Tribunales que consideraba, por aplicación de la Disposición Transitoria 2ª de la citada Ley 1/2013, que habría de recalcularse automaticamente los intereses de demora que excedieran de tres veces el interés legal del dinero, dejándolo en dicho tope (“los intereses de demora no pueden superar tres veces el interés legal del dinero en cada anualidad”). En este sentido se pronunciaba la AP Barcelona, Sección 14ª en Auto de fecha 17 octubre 2014.

2.- Otro sector de nuestros Tribunales, consideraba que DECLARADA LA NULIDAD DE LOS INTERESES DE DEMORA EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, el Juez no puede integrar o modificar la cláusula declarada abusiva, por lo que no cabía más solución que hacerla desaparecer, “TENERLA POR NO PUESTA“.

Siguiendo esta última interpretación, no cabría la moderación o recálculo de los intereses moratorios cuando es declarada abusiva la cláusula. Sería un INTERÉS DE DEMORA CERO. (Recordemos que la sentencia del TJUE de 15 enero de 2015, va en este sentido).

¿ Qué ha dicho el TRIBUNAL SUPREMO sobre la nulidad de los intereses de demora en el préstamo hipotecario ?

El Tribunal Supremo (Sala 1ª) ha dictado una sentencia en fecha 18.02.2016, que viene a poner orden en esta disparidad de criterios, estableciendo que si el Juez declara ABUSIVA la clausula del interés moratorio de un préstamo hipotecario le es IMPOSIBLE INTEGRAR, MODERAR O APLICAR SUPLETORIAMENTE CUALQUIER TIPO DE INTERÉS, por lo que solo le cabe declarar la NULIDAD ABSOLUTA de la cláusula, teniendo los intereses moratorios POR NO PUESTOS. (Es decir, el Banco no podrá cobrar nada por este concepto).

Fuente:http://www.mundojuridico.info/nulidad-de-los-intereses-de-demora-en-el-prestamo-hipotecario/

18 Comments