El Registro de la Propiedad es un registro dependiente del Ministerio de Justicia que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos (como posesión, usufructo, servidumbres, etc.) sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas para celebrarlos.

A quién está dirigido
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
– Por el que adquiera el derecho.
– Por el que lo transmita.
– Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
– Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Cómo hacerlo

Presencialmente
Cada Registro tiene una demarcación territorial. Las inscripciones o anotaciones han de hacerse en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles a los que se refiere la inscripción o anotación.

Una vez que se presenta el título en virtud del cual se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad, se extiende asiento de presentación.

En el plazo máximo de 15 días desde la fecha del asiento de presentación el Registrador ha de determinar si los documentos reúnen los requisitos necesarios, si las partes del negocio que se inscribe tienen capacidad y si el negocio es válido. En caso de que existan defectos subsanables en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante y dar un plazo para subsanar. Si no existen defectos, el Registrador procederá a inscribir el título.

Con motivo de la realización de los distintos asientos por parte de los Registradores de la propiedad han de pagarse unos aranceles registrales, que varían en función del asiento, cuantía del negocio, etc.

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El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Esto permite a una persona que, por ejemplo, vaya a adquirir un inmueble, consultar en el Registro de la Propiedad si ese inmueble figura a nombre de la persona que se lo va a vender, si existe algún derecho sobre él (arrendamientos, hipotecas, etc.).

La publicidad del Registro se realiza mediante nota simple informativa o certificación expedida por el registrador.

Observaciones

¿Qué se inscribe y se anota en el Registro de la Propiedad?

El asiento registral es la anotación mediante la cual se practica la inscripción de un acto o negocio jurídico en el registro de la Propiedad.

Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad:

Asiento de presentación: que realiza el Registrador cuando se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la presentación.

Asiento de inscripción: a través de los cuales se inscriben en el Registro de la Propiedad determinados títulos. Son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad:

– Los títulos en virtud de los cuales se traslada o se declara la propiedad de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, así como los títulos en virtud de los cuales se imponen determinadas prohibiciones de disponer o enajenar.

– La hipoteca.

– Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

– Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguien bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

– Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

– Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

– Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas.

– Los bienes inmuebles de dominio público.

También se inscribirán en el Registro estos títulos cuando hayan sido otorgados en país extranjero, siempre que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, así como las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a las que deba darse cumplimiento en España.

Anotación preventiva: Se usan para proteger un derecho que aún no es firme o una decisión de origen judicial. Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos:

– El que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

– El que obtenga a su favor mandamiento de embargo sobre bienes inmuebles del deudor.

– El que en cualquier juicio obtenga sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

– El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtenga providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

– El que proponga demanda con objeto de obtener resolución que declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

– Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

– El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.

– El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

– El que presente en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado.

Nota marginal: sirven para dar noticia de algún hecho secundario junto a inscripciones y asientos de presentación.

Cancelaciones:Las inscripciones se extinguen por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotación que se cancela), por caducidad (caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve) o por su conversión en inscripción (en este último caso, por ejemplo, cuando finalmente, en virtud de embargo, una persona se haga con la propiedad de un inmueble del deudor, habrá de inscribirse la nueva titularidad, cancelándose la anotación preventiva de embargo).

Requisitos de los títulos para inscribirse en el Registro de la Propiedad

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública otorgada ante Notario, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. Esto supone que, por ejemplo, en el caso de compraventa de un piso, para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad del piso, ha de elevarse a público el título por el que se transmite la propiedad del contrato- acudiendo a un Notario para que otorgue escritura pública.

Igualmente, para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir (por ejemplo, en el caso de transmisión de un inmueble de segunda mano, se ha de acreditar que se ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas; o, en caso de que se adquiera un inmueble nuevo, ha de acreditarse el pago de IVA), o que el impuesto correspondiente ha prescrito (los impuestos prescriben por el transcurso de 4 años).

Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia, y todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado. En ellos se siguen una serie de principios que rigen su funcionamiento, y que son:

Principios de funcionamiento del Registro

– Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso, ya que no existe ni produce ningún efecto desde el punto de vista jurídico hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

– Principio de rogación o petición: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente.

– Prioridad: supone que, en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro. Por ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por el que ha adquirido una finca de otra persona, y después acude al Registro otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro. En este caso, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al Registro.

– Legalidad: el Registrador, cuando examine los títulos en los que se basa el solicitante para inscribir su derecho, ha de examinar los documentos y determinar si se reúnen los requisitos necesarios (por ejemplo, si lo que se pretende inscribir fuera un contrato de compraventa, que el objeto de la misma no sea un bien excluido del comercio por prohibición legal).

– Tracto sucesivo: Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título cuya inscripción o anotación se pretende no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través del expediente de inmatriculación, que se realiza:

a. Mediante expediente de dominio.

b. Mediante el título público de su adquisición.

c. El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos.

En caso de que se haya interrumpido el tracto sucesivo (es decir, que en el Registro se haya roto la cadena de personas que otorgaron derechos con anterioridad respecto a ese inmueble, por no haber inscrito sus títulos), habrá de reanudarse éste mediante uno de los siguientes procedimientos:

1. Acta de notoriedad: se trata de un procedimiento que lleva a cabo un Notario, a solicitud del interesado, por el que el Notario hace constar la notoriedad de un hecho (que una persona es propietaria de un inmueble) en virtud de la declaración de testigos y otras pruebas.

2. Expediente de dominio: se trata de un procedimiento que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del partido en que radique la finca, a solicitud del interesado, en el que el solicitante hará valer los documentos acreditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el Juez citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho sobre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho del solicitante.

Sin embargo, no es necesario llevar a cabo estos procedimientos en el caso siguiente: Si un heredero muere antes de que le sean atribuidos bienes concretos de la herencia (no habiendo sido posible, por tanto, inscribirlos a su nombre en el Registro de la Propiedad en el caso de que fueran inmuebles o derechos sobre los mismos), sus herederos, que reciben por herencia los derechos del fallecido, pueden inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad sin que conste previamente inscrito el derecho de la persona de la que heredan los bienes o derechos, si bien se dejará constancia de aquella adquisición intermedia.

Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los efectos de la fe registral, que supone que:

– Los títulos de propiedad u otros derechos reales (posesión, usufructo, servidumbres, etc.) que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a otras personas. Por ejemplo, una persona que adquiere un derecho de usufructo (derecho de uso y disfrute) de una finca no puede verse perjudicada ni privada de su derecho por un título en el que conste un derecho de usufructo a favor de otra persona si este derecho no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

– Asimismo, la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro. Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que lo que dice el Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se presume siempre), si la adquisición es onerosa (no gratuita) y la adquirente inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, la adquirente continuará siendo propietaria de la finca aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.

– Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.

Puede encontrar más información en la página web del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España