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Explicación sobre las “clausulas abusivas” de las hipotecas
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abril 27, 2012Clausulas abusivas en hipotecas y prestamos
abril 28, 2012Explicación sobre las “clausulas abusivas” de las hipotecas
Hay hipotecas que tienen asociadas cláusulas y/o productos financieros muy complicados para el consumidor. Los bancos han vendido estos productos durante los últimos años como un seguro para proteger al cliente de las subidas del EURIBOR.
Muchos consumidores se han dado cuenta últimamente que habían contratado este producto sin entenderlo y que no les permitía beneficiarse de la bajada del EURIBOR.
Estas cláusulas o productos, ahora conocidas como “abusivas”, también, en según qué contexto y con determinados condiciones, pueden ofrecer ventajas si los entiendes bien.
¿Qué son estas cláusulas llamadas “abusivas”?
Es muy importante entender muy bien estas cláusulas/contratos anexos de tu hipoteca antes de firmarlas, si no, cuando no cumplan tus expectativas, las llamarás “abusivas”.
•Cláusulas suelo: Establecen un límite mínimo de interés que el banco cobrará al cliente aunque el EURIBOR se sitúe por debajo de este valor. Establecen también un techo de interés, aunque su precio es tan caro (entre 10 y 15%) que no representa una compensación real para el consumidor. Al final, no ofrece ningún beneficio para el usuario. Intenta negociar para excluirlo de tu hipoteca. ◦Si, por ejemplo, con una cláusula fija un techo de 12% y un suelo de 3.5% en el contexto actual de un EURIBOR a 1.24%, con una hipoteca de 150.000€ a 30 años y un diferencial del 0.5%, tendrías que pagar una cuota de unos 217,50€ y, sin embargo, con el suelo fijado en tu hipoteca estarías pagando una cuota de 437,50€. En sólo un año, habrías pagado 2624,66€ más.
◦Cláusulas SWAP o Permuta de tipos de interés (IRS): Es un producto que permite cambiar de tipo de interés variable a fijo o viceversa. ■En 2007-08, los bancos ofrecieron a sus clientes protegerse de la subida del EURIBOR. La gente creía que compraba un seguro contra la subida del EURIBOR pero en realidad el swap cambiaba su hipoteca de un interés variable a un interés fijo, cercano al 5% en su momento. Los consumidores pensaban que se protegían ante una subida del EURIBOR, pero no pensaron que les perjudicaría si bajaba el EURIBOR.
■Ahora que el EURIBOR ha bajado hasta 1.24%, estos clientes no pueden beneficiarse de la bajada de los tipos de interés porque tienen el interés equivalente a una hipoteca a tipo fijo.
■Además, para cambiar de banco y aprovechar las ofertas del mercado, se dan cuenta que además de pagar la comisión de subrogación, entre 0.5% ó 0.25% del capital pendiente, tienen que pagar una comisión, que puede representar hasta un 5% para cancelar.
■Clip o Collar de tipo de interés: es un producto financiero, con un funcionamiento similar al del Swap, pero fija un interés máximo y un interés mínimo y no tiene comisiones por contratarlo. ■Por ejemplo, el banco te puede ofrecer un interés mínimo de 3% y un máximo a 4%. Te aseguras de que la cuota de tu hipoteca no aumente de precio hasta un máximo que no puedas pagar. Pero si has firmado un clip, cuando quieres cancelar la hipoteca, tendrás que pagar una comisión, probablemente muy cara.
■Cláusulas por Compensación de Riesgo de Tipo de Interés: Cuando estás en un período de interés fijo, ya sea en una hipoteca mixta (primer período fijo), en una hipoteca con SWAP (has firmado un cambio de tipo variable a tipo fijo) o en una hipoteca a interés fijo por toda la vida del préstamo, si quieres cancelar el préstamo, el banco cobrará una comisión que puede ser muy cara para el consumidor.
Ventajas de estas cláusulas sobre el tipo de interés
La ventaja de las cláusulas SWAP (Permuta de tipo de interés) y Clip (Collar de tipo de interés) es que te permiten asumir menos riesgo en tu hipoteca. Al momento de firmar sabes que la cuota de tu hipoteca se mantendrá a un nivel que puedes pagar durante un tiempo determinado.
Si contratas un SWAP te garantizas un interés fijo por un período que pactas con el banco y te despreocupas completamente de las oscilaciones de los tipos de interés durante ese período de tiempo.
Si contratas un Clip o Collar de tipo de interés te garantizas que el interés de tu hipoteca no se encarezca hasta un valor que no te permita pagar tu cuota.
Riesgos de las hipotecas con clausulas SWAP o Clip
Existen 2 riesgos.
(1) El riesgo es que si el EURIBOR baja no te puedes beneficiar de una cuota más barata.
(2) Además, si por cualquier circunstancia, necesitas cancelar o subrogar la hipoteca, si el EURIBOR ha bajado, deberás pagar comisiones muy caras a través de la cláusula por Compensación de Riesgo de Tipo de Interés.
Ese es el precio de la seguridad que estás pagando con estas cláusulas y seguros.
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