Contrato de arrendamiento de locales comerciales

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Contrato de arrendamiento de locales comerciales

Contrato de arrendamiento de Locales Comerciales
Contratos posteriores a 1 de enero de 1995.

Se rigen por la Ley de 1994, que se caracteriza por la libertad de pacto, sin plazo mínimo de duración. Es aconsejable prever la renuncia al tanteo, retracto y adquisición preferente, pues, si nada se dice, el arrendatario podrá hacer uso de estos derechos.
Cumplido el plazo o sus prórrogas, si se ha llevado a cabo una actividad comercial de venta al público los últimos 5 años y el arrendatario ha notificado su voluntad de estar 5 años más por una renta de mercado, el arrendador vendrá obligado a indemnizar si no acepta la prórroga. En los demás casos, el contrato se extingue en el plazo convenido.

No cabe olvidar que, a veces, el arrendatario incumple con algunas de las obligaciones adquiridas, lo cual puede provocar la resolución. Dependerá de las cláusulas de cada contrato pero, de acuerdo con lo que habitualmente se pacta, el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario, por ejemplo, domicilia una sociedad en el local sin notificarlo o amplía o modifica la actividad de modo unilateral.

lazo de duración del contrato: La ley no establece un plazo de duración determinada, ni la obligatoriedad de prórroga alguna, por lo que deberá intentar pactar una duración lo más extensa posible, sobre todo si Vd. se compromete a realizar las obras de adecuación del local a la actividad de negocio que va a desempeñar puesto que, si una vez transcurrido el plazo de duración, el arrendador no quiere prorrogar la misma, deberá Vd. abandonar el inmueble, sin perjuicio de la posible indemnización que pueda obtener por clientela.

Evidentemente, sí deberá asignarle una duración al contrato, siendo legalmente imposible la “duración indefinida”.

Deberá pactar en todo caso el plazo de duración del arrendamiento. Para este tipo de contratos no existen plazos legales mínimos ni máximos. Si no lo hace, se entenderá celebrado por un año.

En este sentido, debe Ud. recordar que el plazo convenido obliga a ambas partes a respetarlo y cumplirlo por lo que, en previsión de que los resultados de su actividad no sean los esperados, le convendrá pactar la posibilidad de rescindir el contrato por Ud. antes del plazo estipulado para su finalización. En este aspecto, es frecuente condicionarlo a la necesidad de un preaviso de determinado número de meses o ofrecer al arrendador una compensación si se ejercita la rescisión antes del plazo fijado.

La anterior LAU 1964 era bastante estricta en la regulación del desistimiento del arrendatario tanto para el arrendamiento de vivienda como el de local de negocio: pago al arrendador en concepto de indemnización de todas las mensualidades de rentas del plazo que quedase por cumplir (STS 20 Abril 2007: Indemnización al arrendador por desalojo anticipado del local antes de vencer el plazo convenido)
Ahora bien, tratándose de un contrato posterior al 1-1-95, como sabes se rige por la LAU 1994 (no recoge la indemnización legal del Art. 56 de la LAU anterior) que se caracteriza por la libertad de pactos, sin establecer un plazo mínimo de duración, es decir, ésta no regula las consecuencias de tal desistimiento unilateral del arrendatario de local de negocio (sí en el de vivienda: Art. 11 LAU 94), ni establece cuál debe ser la indemnización o cómo debe determinarse.

La tendencia dominante en nuestra Jurisprudencia es que dicha indemnización no debe ser la renta de todo el periodo incumplido (imaginemos en el caso de que este sea muy largo), sino la equivalente a la suma de las rentas corresp. al tiempo razonable que el arrendador precise para volver a arrendar el local de negocio, ya que al volverse a arrendar el local arrendador cobraría dos veces y se produciría un enriquecimiento injusto.

En cuanto a la aplicación analógica de lo dispuesto en el Art. 11 LAU (para los de vivienda) a los arrendamientos de locales de negocio, la JP es vacilante en este sentido y puede depender de si el nº de meses de indemnización es un plazo razonable para conseguir un nuevo arrendatario, pero en todo caso debe interpretarse restrictivamente.

En el sentido de que no cabe la aplicación del Art. 11 LAU a los locales de negocio, las siguientes sentencias:

– SAP Málaga 18 Dic. 2001
– SAP Valencia 19 Octubre 2001
– SAP Madrid 29 febrero 2000
– SAP Barcelona 21 Dic. 2001
– SAP Teruel 10 mayo 2001
– SAP Cádiz 5 sept. 2000

En este sentido, la SAP de León 18 dic. 2001 entendió la no aplicación del art. 11 LAU a los arrendamientos de local de negocio, pero no porque fuera un arrendam. de local, sino porque el contrato no se había pactado por una duración superior a 5 años. Lo mismo la SAP Madrid 15 Octubre 2001.

La SAP Zaragoza 10 Dic. 1998: no será tampoco de aplicación el Art. 11 LAU a un arrendamiento de local de negocio a pesar de haberse pactado la cláusula de desistimiento en contrato, porque no habían transcurrido los 5 primeros años de duración del contrato.

Respecto a la opinión de las Audiencias Provinciales, es dispar: unas han entendido que el arrendador tendrá dcho a la indemnización que estaba prevista en Art. 56 LAU 1964, salvo que antes de la llegada del término pactado se lograse arrendar de nuevo el inmueble (SAP Badajoz, 28 febrero 2003), y otras consideran que tal desistimiento unilateral es predicable sólo de los arrendam. de vivienda, por lo que no se puede aplicar por analogía a los de locales de negocio, considerando que a falta de pacto, hay que acudir a las normas generales del CC y, en concreto, a la regla gral de la responsabilidad por incumplimiento de obligaciones pactadas (Art. 1101 CC). Por ello, la indemnización en los casos de desistimiento anticipado se correspondería con un dcho reconocido por la ley derivado de los contratos y de su fuerza de obligar (Art. 1091 en relac. Con 1255 CC), con dcho a percibir indemnización según 1124 CC.

En cambio, el TS en su sentencia de 20 Mayo 2004: aplicación analógica de lo previsto en Art. 11.2 LAU en un supuesto de arrendamiento de contrato de local de negocio ante desistimiento del arrendatario. En esta ST, el TS entiende que la LAU 1994 no contiene un precepto semejante al Art. 56 de la LAU de 1964 (que imponía al arrendatario el abono de indemnización en casos de desistimiento equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir). Pero como actualmente no existe norma similar al Art. 56 de la LAU anterior, el TS aplica por analogía la suma máxima prevista en Art. 11.2 LAU para los arrendamientos de vivienda, al entender que esta indemnización concedía a la parte arrendadora un plazo razonable para encontrar otro arrendatario, no debiendo abonar las rentas que quedasen por cumplir tal y como pretendía el arrendador, sino tan sólo la indemnización prevista en el Art. 11.2 LAU.