LA IMPERIOSA NECESIDAD DE HACER UN AVALÚO EN LA VALORACIÓN DE LAS FINCAS SUBASTADAS EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

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LA IMPERIOSA NECESIDAD DE HACER UN AVALÚO EN LA VALORACIÓN DE LAS FINCAS SUBASTADAS EN UN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

La regulación de la ejecución hipotecaria se encuentra delimitada en el art. 682 de la LEC, al manifestar que las normas de este proceso sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda. Por ello, resulta patente la primera de las premisas cuya concurrencia deviene necesaria para la incoación de esta modalidad de ejecución, la constitución de una hipoteca sobre determinados bienes que se erija como garantía del cobro de las obligaciones contraídas por una determinada persona resultante de una relación jurídica. Sin embargo, esta primera exigencia es completada por el apartado segundo del mismo precepto, delimitando en mayor medida, las características propias del objeto de la ejecución hipotecaria. De esta forma, no resultará suficiente la existencia de la constitución de una hipoteca, sino que en la misma deberán cumplirse dos extremos más, esto es: la determinación en la escritura de constitución de la hipoteca del precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la futura subasta y la consignación en la escritura de constitución de la hipoteca de un domicilio por parte del deudor, fijado a efectos de notificaciones y requerimientos.

Ahora bien, conviene precisar que la concurrencia de estos presupuestos formales, devienen en una condición sine qua non de admisibilidad de la demanda hipotecaria, debiendo ser apreciados de oficio por parte del órgano judicial. De este modo, a sensu contrario, la inobservancia de cualquiera de estos presupuestos comportaría que la utilización del proceso hipotecario resultase vetada por incumplimiento de los requisitos delimitadores de su ámbito de aplicación.

Pues bien, habiendo configurado los aspectos formales del procedimiento de ejecución hipotecaria, resulta extremadamente sencillo adivinar que en la práctica totalidad de las operaciones hipotecarias habrá existido previamente una tasación del bien inmueble objeto del préstamo hipotecario con la finalidad de determinar la responsabilidad máxima a que puede obligarse el deudor hipotecario. Esta valoración se suele realizar por una de las sociedades que a tal fin figuran inscritas en el Registro de Entidades Especializadas en Tasación del Banco de España, las cuales en teoría emiten una valoración en función de precios medios de mercado para inmuebles de similares características y que, generalmente, determina el importe máximo a financiar por el Banco o Caja de Ahorros en cada caso.

Incoado un procedimiento de ejecución hipotecaria por el acreedor hipotecario, ante el incumplimiento de la obligación de pago del deudor, queda patente la relevancia de esta valoración en el ámbito procesal, cuando la ley procesal exige que las partes identifiquen este valor de tasación con el tipo de salida de la subasta judicial del inmueble hipotecado, pues, como hemos expuesto anteriormente, este valor debe constar en la escritura de constitución de la hipoteca –e inscripción en el Registro de la Propiedad- como presupuesto objetivo de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria para poder utilizar este procedimiento de ejecución judicial contra los bienes hipotecados, para el caso que incumplida la obligación principal pueda ser enajenada la finca hipotecada en pública subasta, conforme determina los artículos 1.858 del Código Civil, 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 129 y 130 de la Ley Hipotecaria y 234 y ss. del Reglamento Hipotecario.

Las sociedades de tasación son entidades especializadas en la valoración de bienes inmuebles exigida por la normativa hipotecaria aplicable a las entidades de crédito. También realizan la tasación de los bienes incluidos en la cobertura de las reservas técnicas de las compañías de seguros y en la determinación del patrimonio de las sociedades de inversión colectiva inmobiliaria y de los fondos de pensiones. Además, efectúan la valoración de los bienes inmuebles propiedad de las entidades de crédito y, cada vez más, llevan a cabo tasaciones de bienes de las sociedades cotizadas en bolsa.

Las sociedades de tasación, en tanto en cuanto son las encargadas de valorar las garantías inmobiliarias aceptadas por las entidades financieras, juegan un papel relevante para la solvencia y estabilidad del sistema financiero y para la protección de los inversores en títulos del mercado hipotecario, lo que exige que sus valoraciones se realicen de forma prudente y sostenible en el tiempo, con total respeto de las directrices de prudencia que figuran en la regulación específica. Las funciones de homologación, autorización, inscripción en el Registro y supervisión de las sociedades de tasación están legalmente asignadas al Banco de España (la regulación básica puede encontrarse en la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y en el Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. La valoración de bienes inmuebles, y los informes y certificados que la acrediten, están regulados por la OM ECO 805/2003, de 27 de marzo, y por la CBE 3/98 (adaptada por la CBE 5/2003), sobre la información que han de rendir al Banco de España las Sociedades de Tasación).

Sin embargo, resulta paradójico que en los últimos años – anteriores al estallido de la crisis inmobiliaria – estas sociedades de tasación se hayan inclinado por favorecer los intereses de las entidades financieras, realizando sobrevaloraciones de las fincas dada en garantía que, recordemos, sirven de tipo de salida para las subastas judiciales de bienes hipotecados, no reflejando fielmente el valor de mercado de éstos.

La razón de estas sobrevaloraciones (que no son vinculantes para la Administración Tributaria, según dispone el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), tienen su razón de ser en la complicidad de las entidades financieras con las condiciones especulativas que han caracterizado y empujado al mercado inmobiliario previo al estallido de la burbuja inmobiliaria, facilitando la financiación necesaria para la adquisición de casas, pisos y locales mediante la concesión de préstamos hipotecarios por unas cantidades superiores al precio de compra y que han motivado un incremento ficticio de la demanda y oferta inmobiliaria y la omisión de la correlativa responsabilidad de las sociedades de tasación.

Evidentemente, el problema se suscita porque estas tasaciones, que deben quedar reflejadas en la escritura de constitución de la hipoteca, determinan la responsabilidad máxima que deberá cubrir la finca dada en garantía hipotecaria y, lo más importante, por mandato legal, servir de tipo de salida a efectos de subasta (cfr. artículo 682.2.1 y 694. 2. In fine de la LEC). En efecto, una sobrevaloración de la finca hipotecada perjudica gravemente los intereses del acreedor y del deudor hipotecado y, desde luego, desnaturaliza el procedimiento de venta judicial en pública subasta.

La subasta es el medio ordinario que arbitra la ley para la realización de los bienes embargados e hipotecados. El procedimiento consiste en la realización de los bienes mediante enajenación pública, al que puede concurrir cualquier persona, transmitiéndose judicialmente el bien subastado a quien ofrezca y page por él una mayor cantidad de dinero, siempre que supere los mínimos exigidos en la ley (cfr. artículos 650, 670, 692 y 693 de la LEC).

Si tenemos en cuenta que, con ocasión de la actual crisis inmobiliaria, se ha producido un descenso paulatino de los precios y de las operaciones de compraventa de bienes inmuebles – desaceleración del mercado inmobiliario -, un falseamiento premeditado en la tasación de la finca hipotecada desincentivar el interés de los posibles postores en la participación y adquisición del inmueble subastado, incrementando considerablemente el importe de la fianza (30 por ciento del tipo de salida), y el precio del remate (cfr. artículo 670 de la LEC) y favoreciendo el remate del acreedor hipotecario por una cantidad superior al 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas (cfr. artículo 670.4, párrafo tercero de la LEC).

Por tanto, esta situación no coadyuva precisamente a acelerar el mercado inmobiliario y provoca la inusitada consecuencia de un incremento del stock inmobiliario de Cajas de Ahorro y Bancos, que reconvertidos en Agencias Inmobiliarias, a duras penas consiguen vender las fincas adquiridas en subastas, a pesar de la utilización de determinadas tácticas de marketing, cómo la rebaja de precios y la concesión de la necesaria financiación.

Efectivamente, estas y otras razones suponen que la falta de concurrencia de licitadores a las subastas judiciales hipotecarias acarrea un grave perjuicio al deudor hipotecario, que verá como la finca hipotecada es finalmente adjudicada por el mínimo precio y vacía de contenido el pretendido valor legal asignado al procedimiento de subasta. A mayor abundamiento cabe colegir que la concesión fáctica del precio mínimo marcado por la ley procesal, permite al acreedor hipotecario, en base a la responsabilidad patrimonial universal que informa nuestro Derecho Patrimonial ex artículo 1911 del Código Civil, perseguir cualquier otro bien del deudor hipotecario para responder de la cantidad no cubierta con el precio del remate y que para su viabilidad los abogados de las entidades financieras suelen aprovechar las demandas hipotecarias para incluir su pedimento. Evidentemente, es sumamente sencillo adivinar las razones que han motivado esta penosa situación y que se escapan del contenido del presente artículo.

A priori, esta perversión del sistema inmobiliario y procesal, abre la posibilidad de una modificación de estas valoraciones, como una solución muy adecuada para resolver o, al menos, aliviar, los problemas que se suscitan en la actualidad en el mundo de las subastas judiciales de bienes hipotecados. Sin embargo, la ley no permite ninguna modificación de la tasación reflejada en la escritura de constitución de la hipoteca y, por tanto, resulta afectado de nulidad y determinante para la inadmisión de la demanda hipotecaria, cualquier pacto o cláusula en este sentido.

No obstante, a mi juicio, existe otra solución apta para corregir – de lege lata o de lege ferenda – los problemas apuntados y volver a encauzar al procedimiento de venta en pública subasta a su verdadera finalidad: la maximización en la obtención del precio de venta de la finca subastada. Esta solución se encamina directamente hacia la actuación del Secretario Judicial, funcionario competente para realizar una correcta valoración y avalúo de la finca hipotecada a efectos de subasta. En efecto, es pacífica la práctica doctrinal y forense que tiene declarada la inaplicación de la deducción de cargas de la valoración del bien subastado, para determinar el tipo de salida, constriñéndose a aquélla fijada ad hoc en la escritura de constitución de la hipoteca, prevista en el artículo 666 de la LEC: “Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Esta operación se realizará por el Secretario Judicial descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657. ”

En efecto, una de las novedades introducidas por la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil en relación con la ejecución forzosa de bienes inmuebles es la deducción del avalúo del importe de las cargas existentes para determinar el valor por el que los bienes han de salir a subasta; como expresa la Exposición de Motivos de la citada ley procesal: “La convocatoria de la subasta, especialmente cuando de inmuebles se trate, se regula de manera que resulte más indicativa del valor del bien. La enajenación en subasta de bienes inmuebles recibe la singular atención legislativa que merece, con especial cuidado sobre los aspectos registrales y la protección de terceros. En relación con la subsistencia y cancelación de cargas se ha optado por mantener el sistema de subsistencia de las cargas anteriores al gravamen que se ejecuta y cancelación de las cargas posteriores, sistema que se complementa deduciendo del avalúo el importe de las cargas subsistentes para determinar el valor por el que los inmuebles han de salir a subasta. Esta solución presenta la ventaja de que asegura que las cantidades que se ofrezcan en la subasta, por pequeñas que sean, van a redundar siempre en beneficio de la ejecución pendiente, lo que no se conseguiría siempre con la tradicional liquidación de cargas.”

Profundizando en esta cuestión, cabe señalar que la dicción empleada por el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.”) tiene sus antecedentes en el derogado art. 131.9.º de la Ley Hipotecaria, en el cual se indicaba que servirá de tipo para la subasta el pactado en la escritura de constitución de hipoteca y no se admitirá postura alguna que sea inferior a dicho tipo, lo que implicaba ciertamente una particularidad respecto al régimen general de avalúo que la Ley procesal de 1881 contemplaba en materia de ejecución forzosa.

Sin embargo, como hemos señalado la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el régimen general de la ejecución ordinaria un nuevo sistema de valoración del bien a realizar, consistente en deducir del avalúo o valor de mercado de la finca, el importe de las cargas y gravámenes que pesen sobre ella (cfr. art. 639.3 Ley de Enjuiciamiento Civil) y, a su vez, el art. 657 de la referida Ley rituaria permite a instancia del ejecutante, y también como novedad, la depuración de todos los créditos que consten inscritos con anterioridad al gravamen que se ejecuta, lo que sin duda supone una garantía adicional para el cobro de la deuda, al ver liberado el valor del bien con la minoración o extinción por pago de los mismos: “El Secretario judicial responsable de la ejecución se dirigirá de oficio a los titulares de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de la ejecución y al ejecutado para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía. Aquéllos a quienes se reclame esta información deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pendiente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Si el crédito estuviera vencido y no pagado, se informará también de los intereses moratorios vencidos y de la cantidad a la que asciendan los intereses que se devenguen por cada día de retraso. Cuando la preferencia resulte de una anotación de embargo anterior, se expresarán la cantidad pendiente de pago por principal e intereses vencidos a la fecha en que se produzca la información, así como la cantidad a que asciendan los intereses moratorios que se devenguen por cada día que transcurra sin que se efectúe el pago al acreedor y la previsión de costas.”

Por ello, a mi juicio, esta forma de valoración, es perfectamente aplicable a los procedimientos de ejecución hipotecaria y ello por cuanto en un primer lugar el art. 682.2.1.º Ley de Enjuiciamiento Civil quiere hacer alusión no tanto al valor formal por el que el bien haya de salir a subasta como a la liquidación por acuerdo de las partes del avalúo o precio de la finca como punto de partida para la licitación, sin que ello suponga la renuncia de los beneficios que el art. 666 y 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil comportan para el éxito de la ejecución. Y en segundo lugar, la nueva previsión no ha implicado una modificación paralela de la legislación hipotecaria conforme a la cual la entidad acreedora hipotecaria, de común acuerdo con el deudor o hipotecante, deba proceder a liquidar las cargas anteriores a la hipoteca que se constituye la finca de fijar en la escritura pública notarial el verdadero valor de mercado de la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta. En suma, que la particularidad prevista en el art. 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no resulta a la luz de dicha Ley incompatible con la previsión contemplada en el art. 666 para el procedimiento de apremio (cfr. Resolución DGRN de 19 de julio de 2007).

Sin embargo, como suele ser habitual, la ciencia del derecho se encuentra abonada a la confrontación interpretativa y corolario de la tesis contraria, entre otras, es la SAP de Madrid de 6 de febrero de 2007, sección 18.ª (Id Cendoj: 258079370182007200029): “Por ello, si la finalidad del artículo 666 LEC es la regulación de la forma en que han de valorarse los bienes inmuebles para su subasta, es claro que tal precepto es de carácter general en la ejecución pero inaplicable cuando existe una norma específica para la ejecución hipotecaria que exige que el precio a efectos de subasta este determinado en la escritura de manera que sin tal requisito no sería adecuado este procedimiento, el cual solo podrá concluir de forma anormal, sin perjuicio de las reglas generales aplicables a todo proceso en el supuesto previsto en el artículo 688.3 LEC ”.

Fuente: iuriscivilis.com

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